Jaki wynajem i jakie opodatkowanie?

WYNAJEM, KIEDY RYCZAŁT  A  KIEDY  ZASADY OGÓLNE (SKALA) LUB POD. LINIOWY.

Stosując ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f. oraz ustawę o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne u.z.p.d.o.f., można wskazać następujące ogólne sposoby opodatkowania usług wynajmu.

Opodatkowanie wynajmu ryczałtem może dotyczyć :

• wykonywania wynajmu w ramach DG opodatkowanej ryczałtem, to z opodatkowania ryczałtem takiej DG (zawierającej wynajem) są wyłączeni podatnicy, którzy:
• wykonują w ramach DG usługi z załącznika nr 2 poz. 15 do ustawy – czyli  PKWiU 55.90.13.0 – Usługi oferowania miejsc sypialnych w wagonach kolejowych i w pozostałych środkach transportu, pozostałe usługi PKWiU z działu 55 mogą być świadczone w ramach prowadzonej DG opodatkowanej ryczałtem,
• lub
• wykonują w ramach DG usługi z załącznika nr 2 poz. 28 do ustawy – czyli PKWiU 68.20.1 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, wynajem długotrwały prowadzony w ramach DG nie może być opodatkowany ryczałtem

• wykonywania wynajmu poza wykonywaną DG opodatkowaną ryczałtem, i wówczas stawka ryczałtu wynosi 17 % – usługi związane z zakwaterowaniem ( PKWiU cały dział 55 (z wyłączeniem 55.90.13.0)) lub usługi pozostałego najmu prywatnego gdzie stawka wynosi 8,5 % dla przychodów do kwoty 100.00 zł i stawka wynosi 12,5% dla przychodów będących nadwyżką ponad kwotę 100.000 zł.

Przenosząc powyższe zasady na grunt możliwych do zaistnienia w praktyce sytuacji związanych z wynajmem majątku prywatnego i tego związanego z prowadzona DG, oraz gdy jest to wynajem ( PKWiU 68.20.1) lub świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania ( PKWiU dział 55 z wyłączeniem) poniżej są przedstawione chyba wszystkie możliwe kombinacje  jakie mogą mieć miejsce w rzeczywistości.

 

Wynajmujący nie prowadzi DG a rozpoczyna wynajem majątku prywatnego:

• z mocy prawa dochód z takiego wynajmu jest opodatkowany podatkiem wg. skali podatkowej, (bez obowiązku wcześniejszego zgłoszenia tego do US), 10 ust. 1 pkt 6) i art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f. oraz art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f.,

lub

• może wybrać opodatkowanie przychodu z takiego wynajmu ryczałtem wg stawki 8,5%/12,5%, jeżeli jest to wynajem długotrwały ( PKWiU 68.20.1 powyżej 1 m-ca czasu) lub 17%, jeżeli są to usługi krótkotrwałego zakwaterowania ( PKWiU dział 55 z wyłączeniem). Warunkiem umożliwiającym taki wybór jest zgłoszenie takiego wyboru do US przed datą uzyskania pierwszego przychodu, 6 ust. 1a oraz art. 9 u.z.p.d.o.f.,

 

Wynajmujący prowadzi DG opodatkowaną wg ryczałtu:

• i rozpoczyna wynajem majątku prywatnego (nie związanego z prowadzoną DG), to taki wynajem może być opodatkowany ryczałtem w stawce 8.5 %/12,5 % (art. 12 ust. 1 pkt 3) lit. a) u.z.p.d.o.f.) jeżeli jest to wynajem długotrwały (PKWiU 68.20.1), lub 17%, ( 12 ust. 1 pkt 2) lit. e) u.z.p.d.o.f.), jeżeli są to usługi krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU dział 55 z wyłączeniem),

lub

• gdy rozpoczyna wynajem majątku prywatnego (nie związanego z prowadzoną DG) może wybrać opodatkowanie  wg zasad ogólnych (wg skali podatkowej), 9a ust. 6. oraz art. 10 ust. 1 pkt 6) u.p.d.o.f. Nie zachodzi obowiązek zgłoszenia do US rozpoczęcia takiego wynajmu.

 

Wynajmujący prowadzi DG opodatkowaną wg ryczałtu:

• rozpoczyna wynajem majątku związanego z prowadzoną DG (opodatkowaną wg ryczałtu), zatem wynajem staje się jednym z elementów prowadzonej DG, a jednocześnie jest to tylko wynajem na cele krótkotrwałego zakwaterowania ( PKWiU dział 55 z wyłączeniem) to wówczas taki wynajem wykonywany w ramach takiej DG może być opodatkowany tylko w stawce 17% zgodnie z 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) u.z.p.d.o.f.,

lub

• rozpoczyna wynajem majątku związanego z prowadzoną DG (opodatkowaną wg ryczałtu), zatem wynajem staje się jednym z elementów prowadzonej DG, a jednocześnie jest to tylko wynajem wg. PKWiU 68.20.1 (długotrwały), to wówczas taka cała DG (zawierająca taki wynajem) nie może już być opodatkowana na zasadach ryczałtu, 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) u.z.p.d.o.f.,

i

• musi być opodatkowana tylko na zasadach ogólnych, 10 ust. 1 pkt 6) u.p.d.o.f.

 

 

   Wynajmujący prowadzi DG opodatkowaną wg skali podatkowej lub wg. pod. liniowego i rozpoczyna wynajem majątku prywatnego (nie związanego z prowadzoną DG):

• to taki wynajem może być opodatkowany ryczałtem w stawce 8.5 %/12,5 % (art. 12 ust. 1 pkt 3) lit. a) u.z.p.d.o.f.) jeżeli jest to wynajem długotrwały (PKWiU 68.20.1), lub 17%, ( 12 ust. 1 pkt 2) lit. e) u.z.p.d.o.f.), jeżeli są to usługi krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU dział 55 z wyłączeniem),

lub

• taki wynajem może opodatkować jako inne niż DG źródło przychodu/dochodu i opodatkować tylko wg zasad ogólnych (skali podatkowej), 10 ust. 1 pkt 6) u.p.d.o.f.

 

 

   Wynajmujący prowadzi DG opodatkowaną wg skali podatkowej lub wg. pod. liniowego i rozpoczyna wynajem majątku firmowego (związanego z prowadzoną DG):

• taki wynajem staje się wynajmem wykonywanym w ramach prowadzonej DG i jest wówczas opodatkowany tak jest jak cała działalność ( skala lub podatek liniowy), 9a ust. 6., art. 9 ust 2 lub 7., art. 27., art. 30c. u.p.d.o.f.

Autor powyższego zwraca uwagę, że powyższe zapisy nie rozstrzygają aktualnego obecnie sporu jaki aktualnie jest sygnalizowany w przestrzeni publicznej.

Z jednej strony stroną sporu są organy podatkowe, którym przyświeca cel aby możliwie najwięcej rodzajów usług wynajmu prywatnego „objąć” opcją, że jest to działalność gospodarcza Wynajmującego z wszystkimi tego faktu konsekwencjami mimo iż sam wynajmujący nie jest podmiotem gospodarczym.

Można wnioskować, że organy podatkowe dokonując interpretacji związanych z usługami najmu i usługami związanymi z krótkotrwałym zakwaterowaniem kierują się następującymi przesłankami:

• wynajem ( długotrwały czyli inny niż usługi krótkotrwałego zakwaterowania) nie wymaga od wynajmującego intensywnych czynności służących „zabieganiu” o najemców. Zatem usługi takiego najmu mogą być źródłem przychodów uzyskiwanych w okolicznościach, których nie można określić/nazwać działalnością gospodarczą,

• usługi krótkotrwałego zakwaterowania już z definicji związanej z ich nazwą, wskazują, że osoba je świadcząca musi je wykonywać w sposób „zaangażowany” na wielu polach aby były one finansowo „skuteczne”. Takie zaś „zaangażowanie” zawiera w sobie wszystkie elementy ciągłości i zorganizowania, które to elementy tym usługom nadają status usług charakterystycznych dla działalności gospodarczej.

Drugą stroną są wynajmujący, którzy dążą do tego aby każdy rodzaj wynajmu mógł zostać uznany za wynajem majątku prywatnego i to tylko w stawce 8,5%. Trudno bowiem w wynajmie nowych lokali lub apartamentów o odpowiednio wysokie koszty takiego wynajmu.

Zamierzeniem powyższych zapisów jest przybliżenie wynajmującym okoliczności, przed którymi może ich postawić organ podatkowy gdy za jakiś okres czasu „zainteresuje się” takim wynajmem.

S. Wróblewski

Dp. 00211